تقوم العدالة في أي مجتمع على وضوح الحقوق والواجبات، ولأن الإيجار ليس مجرد عقد بل علاقة بين طرفين جاء قانون الإيجار العماني ليكون المرجع الذي ينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
فقد وضع ضوابط دقيقة للإيجار وآليات واضحة لتوثيق العقود وأحكام فسخها والإخلاء بما يحمي المستأجر من التعسف ويكفل للمؤجر حقوقه كاملة مما يجعل سلطنة عمان نموذجًا في إدارة العلاقات العقارية والسكنية والتجارية بمرونة وعدالة
وفي هذا المقال سوف نتعرف على ماهية قانون الايجار العماني والتعديلات التي طرأت عليه ومالك من حقوق وما عليك من واجبات سواء كنت مستأجر أو مالك.
ما هو قانون الإيجار العُماني؟
قانون الايجار عمان هو الإطار التشريعي الذي ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر في سلطنة عُمان ويهدف إلى تحقيق التوازن بين حقوق الطرفين وضمان استقرار السوق العقاري. يستند القانون إلى المرسوم السلطاني رقم 6/89 وتعديلاته، ويشمل مجموعة من الأحكام التي تحدد شروط الإيجار، مدة العقد، آلية تجديده أو إنهائه، وضوابط رفع الأجرة أو فسخ العقد.
كما يحدد القانون الحقوق الأساسية للطرفين مثل:
- التزامات المالك بتسليم العقار صالحًا للانتفاع وصيانته.
- واجبات المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة ودفع الأجرة في مواعيدها.
- آلية فض النزاعات عن طريق لجان الإيجارات التابعة لوزارة العدل أو المحاكم المختصة.
يُعد هذا القانون من أهم القوانين العقارية في سلطنة عمان، إذ يسهم في حماية الاستثمار العقاري، ويمنح الأفراد والأعمال بيئة إيجارية آمنة ومنظمة.
اقرأ أيضاً : قضايا الطلاق في سلطنة عمان
أبرز تعديلات قانون الإيجار العُماني
إليك أبرز التعديلات الجوهرية التي أدخلت على المرسوم السلطاني رقم 6/89 (قانون إيجارات العقارات في سلطنة عمان) وفقاً للتعديلات المعلنة حتى عام 2025:
أهم التعديلات على قانون الإيجار العُماني
مرسوم سلطاني رقم 72/2008 بتعديل بعض أحكام المرسوم 6/89:
- شمل تحديد آليات زيادة الأجرة للمساكن والمحلات، بحيث لا يجوز للمالك رفع الأجرة إلا بعد مضي ثلاث سنوات من آخر زيادة وبحد أقصى 7% سنوياً من القيمة السنوية المتعاقد عليها.
- منح للمؤجر حق طلب الإخلاء قبل نهاية مدة العقد إذا امتنع المستأجر عن الدفع لمدة 15 يوماً من تاريخ الاستحقاق.
مرسوم سلطاني رقم 107/2010 بتعديل بعض الأحكام المنظمة للعلاقة الإيجارية:
- جاء لتحديث نصوص إضافية تتعلق بالتسجيل وعقود الإيجار.
مرسوم سلطاني رقم 12/2025 بتعديل بعض أحكام المرسوم 6/89.
- أُضيفت مواد جديدة (حوالي 18 مادة) لتعزيز تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر.
- استُبدلت عبارة «المحل المؤجر» بعبارة «العقار المؤجر» لزيادة العمومية في النص القانوني.
- نصّ على أن عقود الإيجار المسجلة تصبح سنداً تنفيذياً، مما يمكّن من تنفيذها مباشرة أمام القضاء دون الحاجة لإجراءات مطولة.
- التحول نحو الرقمنة في المنازعات: تقديم الطلبات إلكترونياً، والإعلان الإلكتروني عبر البريد/الهاتف في إجراءات المنازعات الإيجارية.
اقرأ أيضاً : اجراءات الطلاق في سلطنة عمان
ما هي المتطلبات اللازمة لتوثيق عقد الإيجار في سلطنة عمان؟
لتوثيق عقد الإيجار في سلطنة عمان يجب استيفاء مجموعة من المتطلبات التي تضمن قانونية العقد وحماية حقوق الطرفين وفيما يلى أهم المتطلبات والمستندات اللازمة لتوثيق عقد الإيجار :
- تحديد الأطراف المعنية : يجب أن يتضمن العقد أسماء المستأجر والمالك مع توضيح هويتهما مثل رقم الهوية أو السجل التجاري.
- مدة الايجار : تحديد مدة الإيجار سواء كانت سنوية وكم سنة وتاريخ البدء والانتهاء
- وصف العقار : يجب أن يحتوي العقد على وصف دقيق للعقار المؤجر بما في ذلك عنوانه ونوعه ومساحته
- قيمة الإيجار : تحديد مبلغ الايجار الشهري او السنوي وطرق الدفع.
- شروط الإنهاء: تحديد الشروط التي يمكن بموجبها إنهاء العقد من قبل أي من الطرفين.
- الضمانات : إذا كان هناك ضمان أو مقدم فلابد من توضيح ذلك في العقد
- التزامات الطرفين : تحديد واجبات المستأجر والمالك مثل الصيانة والتأمين ودفع الفواتير
- التوقيعات : يجب أن يتم توقيع العقد من قبل جميع الأطراف المعنية ويمكن أن يتطلب شهودًا أو تصديقًا رسميًا حسب القوانين المحلية.
أما عن المستندات المطلوبة لتوثيق عقد الإيجار :
- نسخة من عقد الإيجار يتم توقيعه من الطرفين ( المؤجر والمستأجر)
- سند الملكية أو عقد الانتفاع للعقار المراد تأجيرها الاثبات حق المؤجر في التأجير
- نسخة من جواز السفر أو الهوية للطرفين.
- نسخة من فاتورة الكهرباء أو المياه لإثبات موقع العقار أن طلب ذلك من الجهة المختصة.
لا يُعتد بالعقد أمام الجهات الرسمية أو المحاكم ما لم يكن موثقًا لدى البلدية وفقًا لقانون تنظيم العلاقة الإيجارية العماني.
اقرأ أيضاً : افضل محامي في سلطنة عمان
هل يحق للمستأجر فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته؟
نعم يحق للمستأجر فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته في سلطنة عمان ولكن وفقًا لشروط محددة نص عليها قانون الإيجارات العماني وتعديلاته الأخيرة بالمرسوم السلطان رقم 12/2025 وذلك لضمان توازن الحقوق بين المؤجر والمستأجر :
- اتفاق الطرفين : يمكن فسخ عقد الإيجار في أي وقت إذا اتفق المؤجر والمستأجر على ذلك كتابيًا بشرط توثيق الاتفاق لضمان الحقوق القانونية للطرفين
- الإشعار المسبق : قد تحتاج إلى إعطاء إشعار مسبق المالك حسب ما ينص عليه العقد أو القانون
- وجود عذر قهري أو ظرف طاريء : يحق للمستأجر طلب الفسخ إذا طرأ ظرف يجعله غير قادر على الانتفاع بالعقار مثل :
- صدور قرارات رسمية تمنع استخدام العقار
- عدم صيانة المكان أو انتهاك حقوق المستأجر
- تلف العقار أو انهياره جزئيًا أو كليًا دون خطأ من المستأجر.
- ظروف قاهرة تمنع الإقامة أو النشاط.
الإخلال من جانب المستأجر : للمؤجر الحق في طلب الفسخ إذا :
- تأخر المستأجر عن سداد الأجرة 15 يومًا بعد الإنذار
- استخدام العقار في أغراض مخالفة للعقد أو القانون.
- في حالة تأجير العقار من الباطن.
يفضل استشارة محامي أو خبير قانوني مثل مكتب سعود المهرى للمحاماة للحصول على مشورة دقيقة تتعلق بحالتك.
الفرق بين قانون الإيجار العُماني الجديد والقديم
الفرق بين قانون الإيجار العماني الجديد (المرسوم السلطاني رقم 6/2023) والقانون السابق (المرسوم السلطاني رقم 6/1989) يتمثل في مجموعة من النقاط الجوهرية التي تعكس تطور العلاقة الإيجارية وتحديثها بما يتناسب مع الواقع الحالي في سلطنة عمان، ومن أبرزها:
إلزامية توثيق العقود إلكترونيًا: في القانون الجديد أصبح توثيق عقد الإيجار عبر المنصة الإلكترونية الرسمية التابعة لوزارة الإسكان شرطًا أساسيًا لاعتبار العقد قانونيًا وملزمًا، بينما لم يكن التوثيق الإلكتروني شرطًا في القانون السابق.
تحديد واضح لحقوق وواجبات الطرفين: القانون الجديد وضع صياغة دقيقة توضح التزامات المؤجر والمستأجر بالتفصيل، مما قلل من النزاعات بينما كان القانون السابق أكثر عمومية في بعض بنوده.
تنظيم زيادة الأجرة السنوية: نص القانون الجديد على أن زيادة الإيجار يجب أن تكون وفق ضوابط محددة تقرها الجهة المختصة، بينما ترك القانون القديم المسألة لتقدير الطرفين دون ضوابط دقيقة.
تبسيط إجراءات إنهاء العقد أو فسخه: أتاح القانون الجديد آليات أكثر وضوحًا لإنهاء أو فسخ العقد قبل انتهاء مدته في حالات محددة، مثل الإخلال بالالتزامات الجوهرية، بخلاف القانون القديم الذي كان يترك فسخ العقد لتقدير المحكمة غالبًا.
آلية جديدة لتسوية المنازعات: أقر القانون الجديد تشكيل لجان مختصة للنظر في المنازعات الإيجارية للفصل فيها بسرعة وفعالية، بينما كانت القضايا سابقًا تُعرض مباشرة أمام المحاكم مما يطيل الإجراءات.
إدخال نظام الإشعارات الإلكترونية: القانون الجديد سمح باستخدام الوسائل الإلكترونية في الإشعار والإخطار، وهو ما لم يكن معتمدًا في القانون السابق.
حماية أقوى للطرف الأضعف (المستأجر): وضع القانون الجديد قيودًا على الإخلاء المفاجئ ورفع القيمة الإيجارية، تعزيزًا للاستقرار السكني والتجاري.
تلك بعض الفروق الأساسية بين قانون الإيجار القديم والجديد في سلطنة عمان. من المهم الاطلاع على التفاصيل الدقيقة للقانون الجديد لفهم جميع التعديلات بشكل أفضل.
اقرأ أيضاً : عقوبة السرقة في القانون العماني
أسئلة شائعة
متى تم إصدار قانون الإيجار العماني الجديد ؟
تم إصدار قانون الإيجار العماني الجديد بموجب المرسوم السلطاني رقم (6/2023) في عام 2023م، وقد جاء هذا القانون ليحل محل قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر الصادر بالمرسوم السلطاني رقم (6/89).
ويهدف القانون الجديد إلى تحديث العلاقة الإيجارية بما يتناسب مع التطورات الاقتصادية والاجتماعية في سلطنة عمان، وضمان توازن الحقوق والواجبات بين المؤجر والمستأجر.
ما أبرز المواد التي يتضمنها قانون الإيجار العماني؟
يتضمن قانون الايجار العماني عددًا من المواد الأساسية التي تنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ومن أبرزها :
- المادة الخاصة بتوثيق العقد حيث تشترط تسجيل عقد الإيجار ليصبح نافذًا قانونيًا.
- المادة الخاصة بقيمة الإيجار : تحدد ضوابط الأجرة وزيادتها وفق قرارات الجهة المختصة.
- المادة الخاصة بمدة العقد : تنص على أن العقد يحدد تلقائيًا ما لم يُخطر أحد الطرفين الآخر بعدم الرغبة في إنهاء العقد.
- المادة الخاصة بالإخلاء: تحدد الحالات التي يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء مثل التأخر في السداد
- المادة الخاصة بالإصلاحات والصيانة سواء صيانة أساسية أو صيانة مرتبطة باستخدام يومي.
- المادة الخاصة بفض المنازعات : تنص على تشكيل لجان مختصة للفصل السريع فى النزاعات الإيجارية دون الحاجة للمحاكم في البداية
اقرأ أيضاً : محامي قضايا عمالية في مسقط
ما هي شروط عقد الإيجار في سلطنة عمان ؟
نظّم القانون العماني العلاقة بين المؤجر والمستأجر من خلال مجموعة من الشروط التي تضمن العدالة والشفافية، وأبرزها:
- توثيق العقد رسميًا: يجب أن يكون العقد مكتوبًا وموثقًا لدى البلدية المختصة.
- تحديد المدة بوضوح: مع ذكر تاريخي البداية والنهاية وآلية التجديد.
- توضيح قيمة الإيجار وطريقة السداد: سواء شهريًا أو سنويًا وبالطريقة المتفق عليها.
- بيانات دقيقة للعقار: كالعنوان، رقم القطعة، والمساحة.
- الالتزام بالقوانين العامة: وعدم تضمين أي بند مخالف لأحكام قانون الإيجار.
- توقيع الطرفين أو من ينوب عنهما قانونيًا.
اقرأ أيضاً : افضل محامي عقارات في عمان
لماذا مكتب سعود المهري هو خيارك الأمثل في قضايا الإيجارات؟
- خبرة قانونية واسعة في قانون الايجارات في سلطنة عمان بشقيه السكني والتجاري.
- تتقديم استشارات دقيقة تراعي تفاصيل كل عقد وحقوق كل طرف.
- خبرة في تسوية النزاعات وديًا قبل اللجوء إلى المحاكم.
- تمثيل قانوني احترافي أمام الجهات القضائية عند الضرورة.
- التزام بالسرعة والدقة في استرداد الحقوق القانونية.
- دعم شامل للعملاء في توثيق العقود والإجراءات القانونية وفق أحدث التعديلات.
إذا كنت مؤجرًا أو مستأجرًا وتبحث عن استشارة قانونية موثوقة، تواصل الآن مع مكتب سعود المهري للمحاماة لتحصل على مشورة دقيقة تضمن حقوقك كاملة.
المصادر والمراجع :
وزارة العدل والشؤون القانونية – المرسوم السلطاني رقم (6/89) بشأن تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر.